Showroom y taller de concesionario: presupuesto y cronograma
Cómo planificar la construcción de un showroom y taller de concesionario: manual de marca, estructura de luces amplias, presupuesto y plazos.
En este artículo (10 secciones)
Para un propietario corporativo la pregunta mensual es simple: ¿cuánto se avanzó, cuánto se pagó y la obra terminará a tiempo y dentro del presupuesto? Responderla bien requiere un método. Este artículo describe el que aplicamos en nuestras obras.
1. La línea base
Todo control parte de una línea base aprobada antes de iniciar:
- presupuesto por rubros con cantidades y precios unitarios;
- cronograma con actividades y ruta crítica;
- curva S planificada, que distribuye el costo en el tiempo.
Si la línea base cambia por órdenes de cambio aprobadas, se actualiza formalmente y se guarda la versión anterior.
2. Medición de cantidades
La planilla mensual debe basarse en cantidades medidas en obra, no en porcentajes estimados. Por ejemplo:
- metros cúbicos de hormigón vaciado, según guías de despacho y geometría;
- kilogramos de acero estructural montado, según listas de fabricación;
- metros cuadrados de cubierta instalada.
Las mediciones se registran con fecha, ubicación y foto, y se firman entre constructor y fiscalización.
3. Avance físico y avance económico
El avance físico compara lo ejecutado contra lo planificado. El avance económico compara lo planillado contra el presupuesto. Si el avance económico supera al físico, puede haber anticipos no amortizados o rubros planillados antes de terminarse.
4. Curva S y valor ganado
La curva S muestra el avance acumulado en el tiempo. Con el método de valor ganado se calculan tres valores:
- valor planificado: lo que debía estar hecho a la fecha;
- valor ganado: lo efectivamente hecho, valorado a precios de presupuesto;
- costo real: lo que realmente costó.
Con ellos se obtienen los índices de desempeño de plazo y costo. Un índice de plazo menor a 1 indica atraso; uno de costo menor a 1 indica sobrecosto.
5. Órdenes de cambio
Ningún trabajo adicional debería ejecutarse sin una orden de cambio con descripción, cantidad, precio unitario (idealmente con APU) y efecto en plazo, aprobada por escrito. El registro de órdenes de cambio es parte del informe mensual.
6. Alertas de desviación
Definimos umbrales de alerta con el propietario, por ejemplo una desviación de costo o de plazo por encima de cierto porcentaje en un capítulo. Cuando se superan, el informe incluye causa, efecto y acción propuesta. Así el propietario decide a tiempo y no al final.
7. El informe mensual
Un informe útil para la gerencia tiene pocas páginas y responde:
- avance físico y económico, con curva S;
- fecha de fin proyectada;
- costo proyectado al cierre;
- órdenes de cambio del mes y acumuladas;
- riesgos y decisiones pendientes del propietario.
Cuando hay fiscalización independiente, su informe valida estas cifras. Mira qué debe contener un informe mensual de fiscalización.
8. Cierre económico
Al final se liquida el contrato con las cantidades finales medidas, se amortizan anticipos, se devuelven retenciones según contrato y se firma el acta de liquidación. Una medición mensual ordenada hace que este cierre sea un trámite y no una negociación.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se planilla?
Lo habitual es mensual, con corte en una fecha fija. El seguimiento de plazo, en cambio, conviene hacerlo semanal.
¿Qué pasa si una cantidad medida supera la presupuestada?
Se registra y se explica: puede ser un error de metrado, un cambio de diseño o una condición de sitio. Si implica un costo adicional, se tramita como orden de cambio.
Conclusión
El control de avance es un hábito mensual: medir, comparar, alertar y decidir. Lo incluimos en todas nuestras obras y también lo ofrecemos como gestión de construcción. Para empezar, revisa cómo trabajamos.
